Оценка имущества

Метод оценки имущества

Этот метод оценки имущества отражает желание обыкновенного покупателя доходного имущества — прогнозируемые определенные доходы с требуемыми параметрами. Учитывая, что существует тесная связь между объемом вкладов и доходом от коммерческого использования приобретаемого объекта, стоимость недвижимости высчитывается как вложение на приобретение прав на долю ее доходов. Эта стоимость (инвестиционная) рассчитывается как текущая стоимость будущих доходов, производимых этим активом.

Самое важное превосходство подобного подхода, когда ведется оценка ценных бумаг, оценка всех видов недвижимости, оценка бизнеса, оценка коттеджей и оценка квартир, в общем качественная рыночная оценка (оценочная компания), сравнивая его с затратным и рыночным заключается в том, что этот метод оценки имущества в первую очередь отражает представление заказчика об имуществе как о статье дохода, т. е. эта характеристика недвижимости оценивается, как главный фактор цены.

оценка имущества

Доходный способ оценки тесно связан с рыночным, а также затратным способами. Скажем, ставки доходов, которые применяются в этом способе:

  1. всегда берут начало из рассмотрения сопоставимых инвестиций;
  2. вложения на ремонт берутся при определении инвестиционного потока, как отдельные вложения;
  3. варианты увеличения капитала применяют при анализе отличий затратного и рыночного методов.

Единственным недостатком этого метода оценки имущества является то, что он в отличие прочих способов независимой оценки основан на статистических сведениях.

Составляющие доходного способа

В самом начале при выборе этого метода рассчитывается предположительный объем суммарных прибылей от сдачи рассматриваемых объектов в аренду за период владения, т. е. период, до той поры, пока инвестор предполагает сохранить свое право владельца на эту недвижимость.

Арендные доходы рассчитываются независимо от различных эксплуатационных регулярных вложений, необходимых для полноценного содержания недвижимости в обозначенном нормальном виде, а следующим шагом высчитывается стоимость имущества на конец отрезка времени владения в долевом в отношении стартовой стоимости значении — термин называется величина реверсии.

На последнем этапе спрогнозированные реверсия и доходы пересчитываются в результирующую сумму посредством методов дисконтированного денежного потока. Выбор метода капитализации определяется характером и качеством прогнозируемых прибылей. По тому же принципу происходит специализированная оценка предприятий всех направлений.

Прямая капитализация используется, когда прогнозируются регулярные или плавно изменяющиеся с малым темпом прибыли. Когда динамика изменения прибылей не может быть определена или изменения несут вероятностный характер, то применяют дисконтирование денежного потока.

Таким образом, когда производится специализированная оценка имущества, например, коттеджа, современными способами, как часы развивающегося торгового центра в полностью застроенном центре крупного города, оценщик вправе с уверенностью сделать вывод, что прибыль от аренды за прогнозный промежуток не будут существенно меняться.

Но, допустим, серьезную нестабильность прибылей естественно предположить в момент оценки не эксплуатирующегося, но вплотную приблизившегося к завершению коттеджного поселка в удаленном обживаемом районе, который еще не смог завоевать достаточного признания.

Когда в ближайшем времени предполагается нестабильная тенденция относительно будущих прибылей, то целесообразно применять этот же вариант прямой капитализации, обращая внимание на прошлые и новые данные по сделкам купли-продажи и сдаче в аренду применительно к похожим площадям.

Если Вам нужна бесплатная консультация специалиста, оставьте заявку. Вам обязательно помогут.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *